Cobouw publiceerde er in maart een groot artikel over: ‘Afweging sloop of renovatie blijft balanceren voor corporaties’. Het artikel schetst de dilemma’s, waarbij duurzaamheid en klimaat de laatste jaren een steeds grotere rol zijn gaan spelen. Het deed ons denken aan twee projecten waarbij in beide gevallen het oorspronkelijke sloop-nieuwbouwplan veranderde in renovatie/vernieuwbouw met ROEF. Dat leverde in Sas van Gent naast de extra ruimte voor groen en biodiversiteit bijna 40% kostenbesparing op. Een interview met Eric Zegers van De Schrijver Vastgoedonderhoud en Marcel van Dooremalen van woningcorporatie Trudo.
Als we Eric Zegers spreken voor dit interview, wordt net de laatste hand gelegd aan de vernieuwbouw van vier woningen in Sas van Gent. De laatste werkzaamheden betreffen de aanleg van een ondergronds waterbuffervat. Het regenwater dat hierin wordt opgevangen, wordt straks door de bewoners gebruikt voor het doorspoelen van de WC, het draaien van de wasmachine én voor het bewateren van het groen op het dak.
Op de lijst voor sloop
De vier woningen van Woongoed Zeeuw-Vlaanderen stonden jarenlang op de lijst om gesloopt te worden. De sloopvergunning was ook al rond. Maar De Schrijver werkte verschillende opties uit waaronder een vernieuwbouwplan inclusief ROEF-dak. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen koos voor de vernieuwbouw en de sloopplannen konden de prullenbak in.
Toch gekozen voor renovatie
Eric: “Woningen slopen en nieuwe woningen bouwen is een kostbaar en tijdrovend proces. Alleen al omdat de woningen door natuurlijk verloop of verhuizingen leeg moeten komen te staan. Bovendien is het een enorme vernietiging van bouwmaterialen. Tegelijkertijd snap ik ook dat woningen soms zo zijn verouderd, en/of er kansen meespelen om bij sloop-nieuwbouw extra woningen te realiseren op die plek, dat de keuze voor sloop-nieuwbouw dan logischer is.”
“Bij de woningen in Sas van Gent zagen wij echter kansen om zoveel mogelijk van de woningen intact te houden en ze tegelijkertijd zo te renoveren dat ze qua comfort, afmetingen, isolatie en ventilatie weer voldoen aan het hedendaags Bouwbesluit. De voordelen zijn groot: het gaat sneller, kost minder geld en zoveel mogelijk bouwmaterialen blijven behouden.”
Zo groen mogelijke vernieuwbouw
De Schrijver maakte een plan waarbij het uitgangspunt was een zo groen mogelijke vernieuwbouw te realiseren. “Behouden wat behouden kan blijven, vervangen wat vervangen moet worden, de woningen toekomstbestendig maken én er een gezond verdienmodel van maken, dat was ons doel.”
Dat De Schrijver daarbij denkt vanuit het perspectief van een onderhoudsbedrijf helpt, vertelt Eric. “Als we houtrot vinden in een kozijn, vervangen we dat stukje waar houtrot in zit, schilderen we de boel en maken we het kozijn op die manier weer als nieuw. Dat is wat anders dan meteen het complete kozijn vervangen. Zo zijn wij ook naar deze woningen gaan kijken. Ze zijn weer als nieuw, met zoveel mogelijk behoud van de originele materialen.”
40% minder kosten
Eric noemt deze manier ‘omdenken’ en betitelt de renovatie als vernieuwbouw. “We hebben nu drie projecten zo aangevlogen en iedere keer komen we qua investering voor de woningcorporatie 40% lager uit dan de prijs van sloop-nieuwbouw. Dan is er ook ruimte om het extra duurzaam te maken, zoals nu met een ROEF-dak en de aanleg van een grijswatersysteem. Er staan hier vier nagenoeg compleet nieuwe, gasloze woningen inclusief ROEF-dak, voor iets meer dan de helft van wat sloop-nieuwbouw had gekost. En de woningen kunnen ook nog eens jaren eerder weer in de verhuur.”
Weer 50 jaar vooruit
Ook in Woensel-West werd een oorspronkelijk plan om te slopen gewijzigd in een grootschalige renovatie. Woensel-West is van oudsher een arbeiderswijk en het hart van de wijk wordt nog steeds gevormd door de 137 woningen en bedrijfspanden rondom het Edisonplein. Deze arbeiderswoningen komen uit de jaren ’20 en hadden veel achterstallig onderhoud.
Besparing van tijd en geld
Marcel van Dooremalen van woningcorporatie Trudo: “Als we op dezelfde plek veel meer woningen hadden kunnen terugbouwen bij de keuze voor sloop, was onze keuze misschien een andere kant opgegaan. Datzelfde geldt voor de bouwfysische problemen in de woningen. Er waren veel problemen met vocht. Als we die niet goed hadden kunnen oplossen, was het ook sloop-nieuwbouw geworden. Maar het bleek goed oplosbaar en we zijn ervan overtuigd dat we met deze grootschalige renovatie weer 50 jaar vooruit kunnen.”
Dat scheelt tijd en geldt, beaamt ook Marcel. ‘Die rekensom is niet heel moeilijk. Als je evenveel woningen behoudt is sloop-nieuwbouw veel duurder. Het is ook een zwaarder en ingrijpender proces.”
Werken aan leefbaarheid
Trudo koos bij de grootschalige renovatie in Woensel-West voor dakrenovatie met ROEF-daken.
“Toen we het besluit namen om te gaan renoveren in plaats van nieuw bouwen, zeiden we tegen elkaar: dan moeten we het ook heel goed doen. De Edisonstraat is onderdeel van een grote wijkvernieuwing, waarbij we inzetten op emancipatie van de bewoners en verandering van decor. Een van de aspecten daarbij is mooie architectuur terugzetten.”
“We deden in 2023 al een keer een pilot met ROEF en daarvan leerden we dat ROEF een heel interessant alternatief is voor de standaard dakvervanging omdat alles erin zit: de energietransitie, circulariteit, klimaatadaptatie, biodiversiteit. Nu, in de Edisonbuurt, speelt voor ons nog een extra aspect mee, namelijk hoe het oogt in de buurt. Doordat ROEF een hellend groendak is, zie je het groen ook heel goed in de wijk. Dat is de extra dimensie leefbaarheid die er voor ons is bijgekomen.”
Multifunctionele renovatie
Marcel merkt dat met het oog op duurzaamheid ook andere corporaties steeds kritischer kijken naar de keuze sloop-nieuwbouw versus renovatie.
“Toen ik 25 jaar geleden bij Trudo begon, hadden we net een fusie achter de rug, waardoor de helft van ons bezit vooroorlogs werd. Wel 4.000 van die woningen hadden het label sloop. Maar dat is in de loop van de jaren minder geworden. We zijn er bij Trudo genuanceerder naar gaan kijken. Als de woningen constructief nog goed zijn, kun je met een renovatieslag nog jaren vooruit.”
“En als je dan ook nog dingen slim kan combineren en bijvoorbeeld met ROEF naast verduurzamen iets aan klimaatadaptatie, biodiversiteit en de leefbaarheid van de wijk kan doen, is dat natuurlijk helemaal mooi.”